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[新華網記者]各位網友，大家好，歡迎收看新華訪談。近期各大城市房價持續上漲，熱點城市“地王”頻出，引發人們對房價上漲和房地產調控失靈的擔憂。究竟未來房地產調控的方向在哪里？今天我們非常榮幸地請到了住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹，來跟我們聊聊房地產市場一些熱點問題。秦老師，您好！先跟各位網友打個招呼吧。[09-16 11:51]

[秦虹]各位網友大家好。[09-16 11:52]

[新華網記者]秦老師，近期，北京、上海等地“地王”頻出，引發人們對房價上漲的恐慌。而據中國指數研究院9月2日公布的數據顯示，8月份，全國100個城市的新建住宅平均價格上漲格局未變并且環比漲幅擴大。特別是一線城市如“北上廣”的房價更是持續上漲，有種觀點認為調控基本失靈，您怎么看待這種觀點？如何看待近期住房市場走勢？[09-16 11:55]

[秦虹]今年房地產市場最突出的特點就是差別特別大，城市分化非常嚴重。中國的市級城市有657個，還有19000個鎮，在這些城市里部分城市特別是一線城市和一部分二線城市房價還在持續上漲，但絕大多數的城市房價相對平穩，還有少數城市房價在下跌。所以，今年的房地產市場的變化就是差別很大，不像往年各個城市房價幾乎都上漲，今年不是這樣一個格局。從北京、上海、廣州這些一線城市來看，為什么這些地方房價會持續上漲？北京已經是全國最嚴厲的調控政策了，房價還在上漲，這跟供求關系有關。北京連續10年平均每年差不多新增的常住人口都在接近60萬人的水平，在新增人口里面又以年輕人居多。比如2011年北京新增的常住人口大概56萬，但20歲到39歲的年輕人占到62.8%，這是北京市統計局的一個數據。[09-16 11:57]

[秦虹]在年輕人占新增人口比例這么大的情況下，年輕人到北京就業、工作、學習，總要談戀愛、結婚、生孩子，生完孩子還有老人要過來照顧，所以對住房的需求特別迫切。而從供應上來看，這些年來北京土地的完成量始終不到50%，人口在穩定地增長，但是供應量并沒有穩定地增長，所以人口多、供應不足這對供求矛盾決定了熱點城市房價還是處于上漲的態勢。[09-16 11:58]

[新華網記者]對這些地區未來的房地產調控會不會有加碼的可能性？[09-16 11:58]

[秦虹]現在政府在抑制投資和投機性需求方面采取了比較嚴厲的政策措施。目前限購政策在全國49個城市實行，全國范圍內購買第三套房是不貸款的。這些政策措施還是比較嚴厲的，出臺了這些政策之后，現在市場上需求的主體，80%以上還是自住性需求，而不是投機炒房。例如在北京，如果想投資多買一套房，但是政策規定，有本市戶口的居民只能買兩套，而沒有住房的外地戶籍的居民要在連續5年以上繳納社會保險及個人所得稅后才能買房，所以投機炒房不具備相應的條件。在不限購的地方是不是能夠多買呢？現在國家政策規定，買第三套房是不貸款的，這意味著你可以在不限購的地方買第三套房，但只能全款買，全款買房的情況下再去炒房賺錢獲利的可能性就大幅度降低了。把住房投資的杠桿去掉之后，炒房的空間也大幅度得壓縮。在自住性需求為主的情況下，房價還在漲就只能說明供應不足。所以下一步我認為要在供應上做文章，特別是在供求矛盾緊張、房價漲得快的地方還要增加供應，才能緩解供求的不平衡，才能使房價趨于穩定，如果供應始終不上來，價格還會再上漲。[09-16 11:59]

[新華網記者]7月30日，中央政治局召開會議，分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作，提出“促進房地產市場平穩健康發展”，引起了廣泛關注。有觀點認為只提“促進房地產市場平穩健康發展”，而不談房地產調控，跟以往的提法有所不同，請問您對此怎么看？[09-16 12:02]

[秦虹]我覺得房地產的持續健康發展是我們長期的一個目標。為什么要調控？就是要實現房地產市場的長期建設發展，這兩點其實不矛盾的，如果你不能解決當前房地產市場那些不健康的因素，不平衡的問題，那么持續長期健康發展實際上是做不到的。所以，怎么使它健康發展，就是要通過政策措施，法律的、行政的、經濟的各種措施使這些過去影響房地產市場健康發展的一些因素去掉，所以它才能走向長期健康發展。我覺得中國的房地產市場過去十年確實增長速度太快了，也出現了一些問題。特別是過去我們從住房的絕對短缺一下子過渡到一些不平衡。比如在98年住房制度改革的時候，城鎮人均住房面積只有18平方米，戶均不到60平方米，而2012年底人均住房平均面積是32.9平方米，今天我們面臨的是什么樣的住房發展形勢呢？已經不是絕對的短缺了，主要是不平衡，表面上看人均住房32.9平方米，而實際上有一部分人有很多套房子，一部分卻買不起、租不起、群居蝸居，這個不平衡是政策首先要面對的。現在政府在抑制投資性需求、調控政策方面實際上也要解決不平衡的問題。[09-16 12:03]

[新華網記者]那我們進行下一個話題。近期，包括鄭州、溫州、蕪湖、南京等地先后出現房地產調控政策的微調，然而政策傾向并非一致性收緊或者放松。有相關專家認為全國房地產調控政策應該避免過去的“一刀切”形式，而是要因地制宜，有的放矢地做出政策調整。您怎么看待這種說法？[09-16 12:04]

[秦虹]調控政策因地制宜是沒有錯的，我們在前期的調控政策在前期也不都是“一刀切”的。比如限購，全國600多個城市中限購的城市只有49個，這就不是“一刀切”，這就是差異化。隨著房地產市場分化的加劇，因地制宜地出臺一些管理房地產市場的政策都是非常有必要的。每個城市市場的情況、發展的階段有差異，有的地方是供應不足，有的地方是供應過剩，有的地方幾乎沒有投資性需求，有的地方投資性需求比較旺盛，所以要有針對性地采取一些政策來解決這些影響房地產市場健康發展的因素。當然，影響房地產健康發展的因素是很多的。為什么北京每年新增常住人口60萬，而且持續多年不變，還有一些中小城市的人口是負增長，這就說明了一個問題，那就是大量的中小城市人口向大城市流動。為什么向大城市流動呢，還是城市發展不均衡而導致的，就業機會也不一樣，特別是公共服務也是不平衡的。像一線城市和各個省的省會城市都是積聚當地最好的教育資源、文化資源、醫療保障等，也有最好的就業機會，所以就導致很多人向大城市流動，導致這些地方的供求矛盾緊張。所以城市發展不均衡的問題是影響房地產市場一個很重要的因素。[09-16 12:04]

[秦虹]再加上房地產市場價格的上漲，可能現在大家感受最深刻的是地價漲得很快，地王也在出，但是地價為什么上漲？我覺得與地方政府的財政收入和房地產緊密關聯有關系。所以地方政府土地財政的問題如果不能夠通過改革真正得解決，那么土地價格能不能下降？如果土地價格不降，房價能不能下降？這些都是需要值得研究和改革的一些方面。還有其實能舉出很多的例子，北京房價確實今年上半年比去年漲了不少，但是漲幅最大的是什么房？是學區房，這也同樣和住房本身捆綁了很多社會功能有很大的關系。因為你只有在學區的地方買了房子，你的孩子才能就近入學。我們教育資源的配備實際上沒有向人口的集中實現同步的增長。我觀察了一個數據，北京2011年比2006年小學入學人口增長了81%，那么北京的小學的教育資源是不是同樣也增加了81%呢？如果沒有達到同步增長，那么學區房的價格一定會持續上漲。所以這里面有很多復雜的原因，表現在房地產市場上，背后的更深層次的原因都是通過需要我們改革，而不是通過調控政策才能夠解決的。[09-16 12:05]

[新華網記者]日前關于“房地產市場長效機制”就對改革的問題有很多的探討和研究。有消息稱，房地產調控長效機制已形成草案，長效機制對現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。您怎么看待這個長效機制？這個長效機制應包含哪些方面的內容？[09-16 12:05]

[秦虹]我說的改革是影響房地產市場變化的背后層次的一些改革，比如怎么有效地使大中小城市公共服務的均等，使大中小城市協調發展，怎么能夠更加開放市場，在需求量大的地方能夠有效得及時得配備足夠的教育資源，怎么讓地方政府不依賴土地的出讓收入同樣也能解決它的基礎建設資金的需求，這些不是房地產市場的改革，但是對房地產市場的影響特別大。關于長效機制的建設，我經常給自己提這樣一個問題，什么是長效機制，我覺得用一種說法最容易理解，我自己給自己的一種答案，就是長效機制應該是一套政策的組合，解決了人們的穩定預期的問題，社會上不同層次的人都在政策上能夠找到自己對應的需求。比如說，我是一個收入特別低的貧困家庭，我想知道住房保障包括不包括我？我什么時候能得到這樣的保障？能保障到什么程度？或者我是一個剛剛參加工作的年輕人，我想知道我未來住房能不能解決，靠什么途徑來解決？再比如我是已經有一套房子的家庭，將來要換房子，我能通過什么渠道能改善我的住房？如果我是一個擁有很多套房子的人，未來我面臨的住房政策是什么？是我可以繼續大規模地持有，還是擁有多套房子要付出一些成本和代價？這些政策都應該在長效機制里面找到，找到之后，大家心里就踏實了，也減少了沒有房子人的恐慌。[09-16 12:06]

[秦虹]現在社會上的恐慌情緒在購房市場上表現得很明顯，實際上是加劇了現在的需求，透支了未來的市場。比如現在年輕人買房子的年齡在不斷地下降，18到25歲左右的年輕人占的比例提高是最快的，這部分年輕人實際上還沒有到有足夠能力買房的時候就買了房。因為他們恐懼房價會繼續上漲，所以趕緊買房，還要一步到位，這大大加大了這些年輕人的負擔。他為什么恐慌？因為他不知道未來的市場是一個什么樣的市場，等他真正有能力買房的時候是一個什么樣的市場環境，所以他對未來的預期是不穩定的，他急于來兌現他的住房的需求，超前了他的住房實際需求。所以我想長效機制就是要建立一個人們穩定的預期，讓大家心里覺得踏實。房地產市場也是這樣，不同收入群體、不同住房發展水平的人都知道未來面臨的住房政策是什么，所以長效機制應該是一套政策的組合。這套政策的核心我認為應該是構建一個覆蓋全體城鎮居民的住房供應體系，不同的人在這個供應體系中能找到自己的需求和定位，然后配以財稅、金融、土地等等這些政策堅定不移、棄而不舍地來落實這套體系，我想這應該是長效機制，這是我的理解。[09-16 12:06]

[新華網記者]除了買房，近期租房價格的上漲也引起了大家的討論。據國家統計局公布的數據顯示，7月住房租金價格環比和同比都在上漲，這也是自2010年以來連續43個月上漲。對于如何把房租漲幅控制在合理水平，您有何建議？[09-16 12:07]

[秦虹]“控制”是我們希望政府能夠做的事情，但是通常市場的力量更強一些。我們的政策光靠“堵”，例如你不能漲，你不能買，恐怕不是最終的辦法，我們要更多的采取“疏”的政策。就如同剛才說為什么在剛需為主的情況下房價還是在上漲，房租上漲是一樣的道理，這和供應是有關系的。為什么很多中小城市房價不漲，很多中小城市的房子租都租不出去，肯定是供應量大。大城市房租在漲，已經把投機性需求給“按住了”，房價還在漲，只說明一個原因，那就是供應是不足的。所以穩定房租、解決房租上漲的問題還是要增加供應。我覺得增加供應要從增量和存量兩個角度來進行考慮。從增量上來說，要鼓勵租賃市場的發展，能不能采取一些政策鼓勵一些企業建大規模的出租小區，長期提供可供出租的房屋，讓那些暫時不買房或者暫時買不起房的人能夠有穩定的、充足的租賃房的供應來滿足他的需求。存量上也是有空間是可以做的，在有些城市，存量房買來空置的情況也是存在的。有些人有多余的錢買了房子，等房子漲價來獲得漲價的增值收益，房子可能空在那。我們現在還是要采取政策措施來擠出存量房，使所有的住房資源都能變成供給，而不是閑置，我覺得這也是增加出租房供應的一些有效的措施。我們在政策調整和制度改革上還是有空間可做的。[09-16 12:07]

[新華網記者]非常感謝秦虹老師來和我們分享房地產市場的熱點話題，也非常感謝秦虹老師做客新華訪談，同時也感謝各位網友的關注，下期節目再見。[09-16 12:07]

[秦虹]感謝大家的關注，再見。[09-16 12:08]