这是2021年3月9日在韩国新安郡半月岛拍摄的屋顶刷成紫色的房屋

文/《环球》杂志记者 孙一然 杨畅（发自首尔）

编辑/马琼

　　近年来受人口老龄化、低生育率等影响，韩国人口减少地区增多，如何处置无人居住的空置房屋随之成为一大难题。

　　对此，韩国政府从2024年下半年起成立“空屋整治专案小组（TF）”，并于2025年5月发布了首个中央政府层面的《泛政府空屋管理综合规划》。按照规划，中央政府将构建相关体系，督促地方政府加大空屋处置力度，同时引导房屋所有者自发参与其中，以解决空屋难题。

空屋越积越多

　　据统计，韩国目前共有13万余户空屋，其中近一半在人口减少地区。年久失修的空屋增加，不仅影响当地市容和治安环境，更可能因“破窗效应”导致城市功能退化。

　　在韩国，从地方负责人（市长、郡守或区厅长）确认一屋使用状态（是否有人居住或使用）之日起，若该住宅超过一年无人居住或使用，则被认定为空屋。

　　根据韩国官方提供的数据，2024年韩国全国共有空屋13.4009万户，其中5.5914万户位于城市，农渔村等地区7.8095万户。从地区分布来看，全罗南道空屋数量最多，达2.0006万户，其后为全罗北道（1.83万户）、庆尚南道（1.5796万户）和庆尚北道（1.5502万户）。

　　目前，空屋问题已逐步扩散至釜山、首尔等大城市。韩国第二大城市釜山有1.1471万户空屋，人口密度较高的首尔、仁川和京畿道等首都圈地区空屋合计超过1.7万户。

　　韩国政府认为，随着人口低出生率和老龄化趋势加剧，未来空屋数量将快速增加。韩国智库“韩半岛未来人口研究院”推测，从2040年开始，韩国空屋增速将加快，当年或增至239万户，占全国总住宅数的9.1%，2050年比例将提高至13%。即便剔除掉临时闲置房屋，实际空屋数量也将占到总住宅数的7.8%。

　　特别要指出的是，部分长期空置的房屋已成为当地的安全隐患。据韩媒《文化日报》报道，2024年10月下旬，因釜山西区内一处空屋发生倒塌事故，附近十余名居民被迫紧急撤离。报道称，倒塌房屋是未经地方自治团体许可建成的50年以上房龄的老旧住宅。

　　当一个地区出现少量空屋后，若不进行妥善管理，将影响当地居住环境，进而导致附近居民搬离，进一步增加空屋数量，由此形成恶性循环。空屋数量多还会拉低周边房产价格，收益不佳令开发商也不愿对此类地区进行开发重建。《韩国日报》援引韩国国土研究院研究委员朴正元（音）的分析指出，在住宅密集的城市地区，一旦出现空屋，很容易触发“破窗效应”，导致空屋数量快速增加，从而削弱城市的整体功能。

政府牵头整治

　　2025年5月1日，韩国行政安全部、国土交通安全部、农林畜产食品部和海洋水产部联合出台《泛政府空屋管理综合规划》（以下简称“综合规划”）。这是韩国中央政府层面首次出台空屋相关管理规划。

　　综合规划出台前，在空屋管理问题上，对空屋数量的统计和整治工作一般由市、郡、区等地方政府负责。然而随着空屋数量不断增加，这一管理体系在行政和财政上都暴露出问题，国家层面对空屋的管理责任和支援明显不足。

　　与此同时，城市和农村地区的空屋在管理上所适用的法律不尽相同，这导致空屋在统计和管理上出现混乱。城市内的空屋由国土交通部负责，法律上遵从《空屋及小规模住宅整备法》；农渔村地区的空屋则由农林畜产食品部和海洋水产部负责，遵循《农渔村整备法》。不同部门对空屋的定义和统计方式不同，增加了获取官方的、全国性的空屋相关数据的难度。同时，由于城市和农村被二元划分，市、郡、区在推进空屋实态调查、整治计划制订等工作时，行政效率明显降低。

　　为统筹解决空屋问题，韩国政府于2024年9月组建“空屋整治专案小组（TF）”，组建起由政府相关部门、地方自治团体及民间专家共同参与的中央-地方、官民联合的空屋协商会机制，开展广泛收集意见、走访现场、审议空屋治理改进方案等工作。

　　2025年5月，空屋相关综合规划出炉，规划以“建立全国空屋管理体系、以重新利用为核心推动空屋整改、引导自主拆除和整改”为目标，涵盖3大推进方向、4大战略和15大推进课题。

　　3大推进方向包括：构建国家管理体系、扩大地方整改支援、引导民间整改及运用。首先，构建全国性的空屋管理体系。为此将推进法案修订，统一城市与农村地区的空屋管理基准。韩国政府推出“空屋爱平台”，通过平台实现数据的统一管理。自2025年3月起，该平台已面向社会公布全国空屋现状相关数据及整改示范案例，日后还将公开空屋交易信息，构建空屋预测与分析系统。

　　其次，政府将强化对空屋整改和利用的实质性支援，并对不同地区提供有针对性的支援方案。计划利用地方消失应对基金、农渔村相生合力基金和国家财政项目等资金，扩大财政支持，使空屋转变为符合当地需求的居住、创业等多元功能空间。同时，对于短时间内难以拆除的空置房密集的区域，政府将与地方自治团体等合作，通过建设预防犯罪基础设施等保障空屋周边区域的生活安全。

　　再次，政府计划为地方政府提供空屋专责部门的运营指南、教育培训与操作指引，以提升地方政府的整治能力。通过与地方税缴纳信息的联动，简化空屋所有者的确认程序，提升业务效率。

　　最后，通过减免税收等措施，引导空屋所有者自发对房屋进行整修。例如，空屋拆除后用于公共用途的土地，政府计划将财产税减免适用期限从现行的5年延长为整个公共用途使用期间，以此消除房主因担忧赋税加重而不愿拆除空屋的顾虑。此外，将拆除空置房后的非营业用土地所适用的资本利得税加重税率（加征10个百分点）豁免期，从现行的2年延长至5年。

　　韩国政府已将2025年的整顿支援项目预算增加至100亿韩元（1韩元约合0.005元人民币），计划支持共计1500户空屋的拆除。

空屋大变身

　　韩国当前对于空屋的处置主要有两大方案，一是拆除后建成便民设施；二是翻新后改造为宜居空间。

　　2024年，忠清北道清州市在推进一处空屋整改项目时，将5处面积均约为100平方米的空屋拆除后改建成停车场，改善城市美观的同时解决了居民区停车难问题。

　　由于空屋多出现在人口外流严重的地区，因此韩国政府也把空屋整治作为吸引人口流入的环节，通过积极改造空屋、废弃学校等打造宜居空间，并结合归农归乡政策，吸引外来人口入住。

　　全罗南道康津郡推进的“康津载爱”项目就是通过翻新空屋吸引外来人员的典型案例。康津郡从空屋房主处无偿借用空屋使用权，投入5000万至7000万韩元进行房屋翻新，包括更换门窗、更换防水保温层、重铺地板壁纸等。房屋翻新后以押金100万韩元、月租1万韩元出租给租户。2024年“康津载爱”项目预算约41亿韩元，其中20亿来自中央政府的地方消失应对基金。据韩国《朝鲜日报》报道，自2024年1月接收首批入住者后，截至当年10月已有34户入住，平均每户有10名申请者，尤其受到归农归村群体的关注。

　　在该项目执行中，康津郡将“康津载爱”房屋的入住对象设定为迁入康津郡不超过2年或计划迁入者，迁入康津郡前需在康津郡以外地区居住超过5年，并且在康津郡无自有住房，这意味着只有“外地人”才有资格入住“康津载爱”。在康津郡的官网上，“康津载爱”被列在归农归村一站式服务的住房项目中。该项目旨在通过改造空屋，创造舒适的生活条件，以吸引城市居民，应对地区消失危机。据《朝鲜日报》报道，入住的34户中有16户来自首都圈地区，年龄多在50岁以下。

　　除“康津载爱”项目外，康津郡还将一些空屋改造为“乡村酒店”，吸引希望移居康津郡的青年创业者或个人博主入住，为他们提供居住支援，入住者则需参与文化艺术或地区宣传等活动，通过此举扩大康津郡的宣传力度与影响力。

　　在济州岛，其“多自悠（DAZAYO）”项目将9栋空房改建为民宿，并对外运营。据相关人士介绍，“多自悠”在旺季收到的入住申请超过400人次，供不应求，目前正计划扩大规模。

　　目前，韩国的空屋整治工作尚处于初步阶段，其综合规划方案多为借鉴日本、意大利等国经验。在空屋治理过程中也仍面临诸多难题，如房屋所有者不明、利益关系复杂等，导致拆除或整治面临重重困难。据悉，为鼓励空屋所有者自主整治，政府可能出台更具吸引力的政策，引导社会形成“空屋也是资源”的观念。